李斌 2006-7-14 14:43
央产房上市总量月上涨20％ 交易进入良性轨道
2003年10月8日，央产房正式步入北京市二手房交易的舞台，“央产房放量”成为了当时地产界颇为时髦的名词。随着时光的推移，伴随央产房从最初三个月200套，到今年3月一举突破1000套，并且以平均每月20%速度递增，乃至于即将突破3000套的发展态势，央产房的实际价值终于得到了客观的评价，这不由的令我们想起了那句老话—“是金子总是要发光的”。
央产房上市总量月上涨20％
自从去年10月8日央产房允许上市交易以来，其特点表现为：累计上市总量不断攀升，投放速度逐渐加快。统计显示：央产房放量累计每月平均上涨20％左右。去年10月、11月、12月三个月央产上市量累计200套左右。2004年3月31日，央产交易大厅盖章通过的央产房累计达到1000套。2004年6月初盖章通过的央产房则突破1660套，截至2004年8月31日，盖章通过批准上市的央产房累计达到了2731套。今年7月份放量近700套，央产房放量达到顶峰，预计随着“金九银十”传统的房产销售旺季的到来，央产上市数量再度走高将成为必然。
房价在5700元-6100元／平方米
有资料显示，央产房始终略高于或等同于周边普通二手房成交价格，其成交均价基本稳定在5700元—6100元／平方米。“链家”成交数据显示，3月份央产房成交价曾一度上涨到6050元／平方米，冲高回落之后，从6月份开始，央产房成交均价又从5754元／平方米再度攀升。“链家”市场专业人士分析认为：价格的变动正是供需动态变化的均衡结果。另外，央产房成交热点区域和市属公房成交热点区域有着一致性，朝阳、海淀分别占到成交总量的33％和27％，而丰台区由于基础设施的改善以及地铁4号、5号线的贯通带来的交通便捷的前景预期，使得丰台区央产房成交量达到了11％。
央产房供求比约为1：5．4
由于央产房大多具备良好的地段优势，同时社区成熟，配套设施相对完善，加上交通的便捷，因此，央产房受到消费者的钟爱也在情理之中。根据“链家”二手房消费者抽样调查，目前，央产房的供需比约为1：5．4。另外，央产房需求群体也在发生变化，外地来京人员选择央产房的比例正在逐步增加，去年本市与外地来京人员需求的比例分别为64％和36％，而今年第二季度，该比例则变为56％和44％。在成交的央产房中，以两、三居较多，分别占到64％和31％，面积在60平方米—80平方米、成交总价在35万元—45万元之间的央产房分别占到总成交量的73％和68％。
央产房上市量将突破4500套
经历了观望与期盼的一年，央产房对整个二手房市场的推动作用，与其实际价值的判断逐渐清晰可辨，由此可以分析出央产房今后的发展脉络。左晖认为，随着央产房业主“卖旧买新，升级置业”愿望的迫切，有关单位加速职工住房建档工作，简化相关上市手续，央产房上市月递增速度将由目前的20％提高到25％，到2004年年底，央产房上市量将会突破4500套。由于央产房大多数分布于社区成熟、配套完善的市中心城区，拥有地段优势，加上需求很强劲，热点地段房源供给更是有限，成交均价仍然会维持在5800元／平方米左右。同时，热点区域将会有所降温，当前的非热点区域(如石景山)房源放量将会更快，成交量将会上升，打破目前朝阳、海淀成交量占据半壁江山的现状。
准入透明度有待加强
自2003年10月央产房正式上市交易，仅有我爱我家、链家、信一天三家房屋经纪公司被选定为央产房的交易指定中介。对此，一些房屋经纪公司早有微词。据了解，目前有关部门正在为央产房选择第二批中介公司，过程大致是，先要由主管部门提供候选名单，其次再在名单中进行筛选，最后再与入围公司面谈，经过几轮选择后，最后确定指定公司，入选公司的最低要求就是要达到“零投诉率”。对此，有关人士有着不同的声音，对于能够从事央产房交易业务的公司，其本身是一种荣誉，同时也应肩负一定的责任。有关人士建议，确定指定公司，应该根据市场的现状以及发展，在央产房代理机构准入制度和准出制度的基础上，采用透明公开的竞争方式进行评定，从而可以避免采取前期主观化的决策，防患于未然。这对于进一步梳理二手房市场，提高中介公司信誉度，保障消费者权益等方面均会起到良好的积极推动作用。
相关链接
央产房周年大事记
2003年9月
国务院机关事务管理局和中共中央直属机关事务管理局决定在京单位已购公有住房?熝氩?房?牭纳鲜泄ぷ鞔?10月1日起正式启动。
2003年9月23日
链家、我爱我家、信一天三家经纪公司被指定承担“央产房”上市交易代理服务工作，同时，蓝岛大厦西区朝外大街甲10号成为办理央产房过户的央产房交易大厅。
2003年10月8日
央产房上市审批手续正式启动。
2003年月10月10日
由“北京链家房地产经纪有限公司”促成央产房交易第一单。
2004年3月31日
央产交易大厅盖章通过的央产房达到1000套。
2004年6月-7月
盖章通过的央产房达到690套，超过了4月－6月的660套。
2004年9月16日
央产交易大厅盖章通过的央产房达到2989套。