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北京建筑平均寿命不到30年 为何频遭提前拆除

最近的一项统计数据显示，我国房屋建筑寿命较短，北京尤其明显，平均下来还不到30年，仅为设计寿命的一半(50年到70年)，在绝大多数情况下，并不是北京房屋质量欠佳，而是由于多方面的原因不得不提前退役。相比之下，欧美则长得多：美国房产寿命约为80年；瑞士、挪威等约为70-90年；英国在西方发达国家中居冠——达132年，真正成为了“百年老屋”。


　　“ 并非楼的寿命长就是一件绝对的好事，建筑“短命”是社会高速成长的标志之一，同时，也是一个社会不成熟的表征。”


　　与北京相比，国内其他城市的建筑也显得“长寿”得多，厦门建筑的寿命达到了45年，到底是什么使北京的建筑如此短命?记者展开了一系列的采访，包括北京市建筑委员会等众多政府部门都讳莫如深，在他们心中，这是一个过于敏感的话题。





　　规划调整导致“提前拆除”


　　北京市的城市规划经过几次大的调整和若干次区域内小的调整。上世纪九十年代后期朝阳区、海淀区的快速发展，使得辖区内部分五十年代后期建设的仿苏式住宅差不多提前十几年退役。


　　商品房是上世纪九十年代后期随着住房制度改革应运而生的。此前的若干年北京市住宅的增长速度很低，人均住房面积不足8平方米。


　　经过规划调整，1992年，北京市的住宅投资首次突破30亿元，当年商品房施工面积也首次突破1000万平方米。2000年本市住宅投资突破500亿元，三年之后，北京市的住宅投资已经突破1200亿元，人均居住面积实现24平方米，是2000年的一倍。


　　相关统计数据显示，去年城八区完成危旧房改造投资203．9亿元，比上年增长13．7%；拆除房屋184．6万平方米，其中危房70万平方米，动迁居民近5．3万户。


　　目前，最大的危改项目已经开工。由于京棉集团厂区改造与北部京棉生活区统一规划，因此，规划实现后将形成两个大规模的居住区，回迁率高达95%以上。


　　朝阳区京棉生活区危旧房改造项目位于朝阳区东四环与朝阳路交会处的东北部，总规划面积158．34万平方米，新建面积122万平方米，回迁房面积85．45万平方米，拆迁1．2万户。本次危改项目不仅在面积上，在拆迁人口上也创造了北京危改史上的第一。





　　简易楼成夭折重点


　　上世纪七十年代的初期，西城区阜成门外大街北侧新建起几排红色的简易楼，住进简易楼的人家让周边的居民羡慕不已。那样的简易楼曾经盛行一时，西城、宣武、东城、崇文等城区都曾经大面积建设过简易楼群。


　　上世纪七十年代初期至九十年代，住宅基本上都是单位出资，主要解决本单位职工住房困难，其设计标准只满足基本生活需要。五十年代高峰期出生的那批人，在七十年代开始成为家庭住房的累赘。


　　典型的简易楼大体是这样的：厕所是几家公用，厨房是几家共用，居室内无取暖设施，冬天只能靠煤炉取暖，就连电表的供电也只能满足于照明。陡峭的楼梯，极不完善的设施与短缺的配套，使其看着是楼房住着还不如平房。


　　上世纪八十年代初期，一些商业开始介入城区开发，拆迁一词也开始进入寻常百姓家。也就在此时，只延续了十几年的筒子楼开始逐渐退出人们的视线。





　　简易楼的拆除，大大拉短了北京建筑的平均寿命。


　　但中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛风瑞却有着不同的观点，“对这部分住宅，应该纳入城市的统一规划，进行改造，充分利用其使用价值，而不是拆掉。”


　　他告诉记者，对于北京这样的发展中的城市，其住宅应该形成一个梯次消费，通过置换或者改造，满足一部分人的需要，城市住宅的发展从最简单的住房，到非常豪华的住宅，要有一个渐进的过程。


　　建议对城市当中那些使用功能落后，但还未到使用年限的房子，国家补助一部分钱，谁住谁掏一部分钱，对房子进行改造，更适合人的需要，对改造以后的房子，可以出租、出售。


　　对此，清华大学建筑学院教授谢文蕙持支持拆除的观点，“文革期间的福利分配性质的简易住宅，水平太低，功能落后，应该拆除。”


　　城区范围内寸土寸金，拆除简易住房，支付一部分补偿，让居民迁往近郊区，原址建设住宅或者公用建筑，其价值比原有住宅要高得多的多。谢文蕙认为这样做至少是“两全其美”。






　　交通压力使众多建筑中年殒命


　　十年来城市的快速发展，使北京市的交通能力力不从心。开发地铁、建设城铁也不能完全缓解北京的交通压力，城市建设中住宅大量的外迁建设，使得交通枢纽成为城市交通中的不可或缺。东直门地区的综合开发，使立交桥附近的塔楼提前退役。在北京市像这座塔楼一样提前退役的住宅建筑不是很多，但也不是绝无仅有。


　　北京的环线地铁，在当初修建的时候，特意选择了临近护城河，从而规避了大规模的拆迁，但即便如此，仍然有相当数量的中年建筑被拆除了。


　　记者随即咨询了北京市公联公司相关人员，在其负责修建四环路的过程中，每公里造价1．1亿元，其中一半是用来拆迁的，总共动迁5000户。北京市内交通网的细化，也正是很多建筑寿终正寝的时候。在道路拆迁方面，楼房所占比例很小，大部分是平房。






　　开发商推波助澜


　　在现有建筑的生死问题上，房地产开发商们的作用不可小看。


　　业内人士透露，“当某个开发商看中了一块地段，就会想尽办法将其搞到手。”虽然那里的建筑寿命还不到退役的年限，但开发商们总能找到看似合理的办法予以解决。


　　北京市建筑设计研究院总设计师刘晓钟对此也表示赞同，“在一个场地上，拆一座旧楼后再建新楼的成本，在某些时候，比在没有任何设施的场地上建新楼的成本反而会低很多。”对开发商来说，低成本的诱惑力是非常巨大的，因此，他们会起到推波助澜的作用。


　　更何况，开发商选中的楼，一般都在绝佳的地段，即便拆迁费用很高，日后的房价也足以弥补这一块成本，可以预期到的收益也促使开发商下定决心，将才到中年的楼盘牺牲掉。






　　建筑提前拆除无人受益


　　台湾学者在研究建筑生命周期与二氧化碳总量关系中，曾对1981至2001年间我国台湾四大城市区的上万栋案例样本进行调查和研究，结论是台湾住宅平均拆除年限为23．21年，推算其生命周期为35至40年；日本学者1986年对数万栋已拆除建筑进行统计分析，推论日本住宅的平均寿命为38．2年。


　　中国台湾与日本的情况有一定的代表性，中国内地尚未见有关的调查研究报告，估计情况也大致如此。其实，整个东亚地区，由于经历着经济的高速发展、城市规模迅速膨胀、人口大量迁移、社会急剧变迁，加之某些特有的居家置业消费观念使然，东亚地区的住宅均呈现生命周期为30至40年的短寿命型现象。


　　究其短命原因，日本的调查表明：建筑的老化原因占47%，改善设备占7%，其他的经济社会原因(包括改变使用性质、提高土地效益、城市改造、扩大空间等)约占一半。这说明，被拆除的建筑有一半是结构、设备本身不堪续用，拆除是无奈之举，而另一半则是非物质原因，是消费观念出现误区和变态的社会需求所导致。


　　与之相反，欧洲国家的住宅寿命甚长，估算其平均寿命在80年以上。美国住宅平均使用年限虽然比不上欧洲，但仍比东亚地区长，有关资料称为44年。


　　中国建筑协会理事长宋春华表示，住宅的短命现象，特别是大量处于设计使用年限的建筑被拆除，不符合可持续的科学发展观：价值灭失，不能做到物尽其用，是建筑资源和社会财富的巨大损失；拆除过程要消耗可观的人力、物力、运力，同时产生大量的粉尘和废弃物，造成环境污染；拆除意味着新建，要补充和输入更多的资源，而能源大量消耗的后果是二氧化碳排放总量的增加。可见，保证住宅建筑的设计使用年限，并获得较长的全寿命周期，对缓解大量新建住宅所造成的资源约束，提高资源利用率，减轻环境压力负荷，实现人居事业的可持续发展是有益的，也是重要的。


　　刘晓钟认为，之所以国外的建筑寿命比国内的长很多，最重要的原因是，他们已经不需要更多的建筑了，他们的社会发展水平已经达到了一定标准，而中国目前是世界上最大的建筑市场。